概括地講，建筑物層數(shù)(高度)對造價的影響，因建筑類型、形式和結(jié)構(gòu)不同而不同。理論上如果增加一個樓層不影響建筑物的結(jié)構(gòu)形式，單位建筑面積的成本可能會降低。但是當(dāng)建筑物超過一定層數(shù)時，結(jié)構(gòu)形式就要改變，單位成本通常又會增加。所以在項(xiàng)目總體規(guī)劃允許高度范圍內(nèi)，項(xiàng)目決策人掌握降低開發(fā)成本的臨界點(diǎn)非常關(guān)健。 

一、建筑物的層高在滿足建筑使用功能的前提下應(yīng)盡可能降低

在相同建筑面積的條件下，受到層高變化影響的主要項(xiàng)目是外墻、內(nèi)墻、墻體飾面等，由于層高的增加還要由此引起相關(guān)項(xiàng)目的變化，比如：

整體建筑高度加大，其基礎(chǔ)設(shè)計(jì)隨荷載的加大而增加，外墻、內(nèi)墻等垂直承重及分隔構(gòu)件的增加，垂直構(gòu)件的抹灰裝飾量增加；

采暖、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣，垂直管道及管徑的增加；

因空間體積加大而造成的水、暖、電、空調(diào)設(shè)備容量的增加；

墻體腳手架及水、暖、電空調(diào)安裝腳手架的增加；

垂直構(gòu)件的模板數(shù)量的增加等等，從而造成了工程總造價的增加。

據(jù)資料分析，住宅層高從3米降到2.8米，平均每套住宅綜合造價可下降4%左右。平均每降低0.1米，能降低造價2%左右。這是因?yàn)閷痈吆蛢舾叩慕档涂梢允够A(chǔ)、墻體、柱、內(nèi)外裝修、管線、采暖等工程量減少，從而降低工程造價。一般住宅層高可控制在2.7～2.8米。

二、根據(jù)不同性質(zhì)的工程綜合測算建筑層高每增加250px，相應(yīng)造成建筑造價增加2%～3%左右

但當(dāng)建筑層數(shù)增加時，單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋刭M(fèi)用及外部流通空間費(fèi)用將有所降低，從而使建筑物單位面積造價發(fā)生變化。因此對于地皮特別昂貴的地區(qū)，為了降低土地費(fèi)用，提高建筑密度，中、高層住宅也是比較經(jīng)濟(jì)的選擇。

1.樓層數(shù)與造價的關(guān)系

僅從住宅建筑的經(jīng)濟(jì)角度考慮，應(yīng)該說多層住宅具有降低造價和使用費(fèi)用、節(jié)約用地的優(yōu)點(diǎn)。據(jù)資料分析，多層住宅樓層層數(shù)與造價關(guān)系如下。

1～30F住宅，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備綜合、規(guī)范要求等大體可以劃分為以下幾個層數(shù)段：

1～6F

將1層住宅造價定為100，則2層為84.72，3層為78.51，4層為74.98，5層為73.65，6層為72.37。因此，可得出結(jié)論，6層以內(nèi)住宅的層數(shù)越多，造價越低，且相鄰層數(shù)間造價差值也越小，多層住宅以采用5～6層為好。

7～12F

7層及以上住宅入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過16m以上的住宅必須設(shè)置電梯。11層及11層以下單元式住宅可不設(shè)封閉樓梯間，但開向樓梯間的戶門應(yīng)為乙級防火門，且梯間應(yīng)靠外墻，并應(yīng)直接天然采光和自然通風(fēng)。

13～18F

12層及以上的高層每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺，其中宜配置一臺可容納擔(dān)架的電梯。

19～30F

19層及以上的單元式住宅應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。

結(jié)論

在確定的各范圍段內(nèi)，(例如確定的層數(shù)段為12～18F，如果規(guī)范都滿足的情況下，采取18F比較合適)層數(shù)越高則越經(jīng)濟(jì)、單方造價成本越低、獲利越大。

2.建筑高度與成本控制的關(guān)系

民用住宅按層數(shù)劃分為多層建筑住宅(4～6層)、中高層住宅(7～9層)、高層住宅(10層以上)。

眾所周知，在多層建筑中層數(shù)越多越經(jīng)濟(jì)，即6層最經(jīng)濟(jì)。當(dāng)住宅超過7層，就要增加電梯費(fèi)用，需要較多的交通空間(過道、走廊要加寬)和補(bǔ)充設(shè)備(供水設(shè)備和供電設(shè)備等)。特別是高層住宅，要經(jīng)受較強(qiáng)的風(fēng)力荷載，需要提高結(jié)構(gòu)強(qiáng)度，改變結(jié)構(gòu)形式，從而使工程造價大幅度上升。

具體表現(xiàn)，從4個與建筑高度有關(guān)的方面總結(jié)其與成本之間的關(guān)系：

從建筑消防要求上講

普通民宅層數(shù)的臨界點(diǎn)為6層、9層、12層、18層；其高度的臨界點(diǎn)為24米、32米、50米。

6層以下的磚混結(jié)構(gòu)(無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn))或高度24米以下(無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn))的民宅沒有特殊的消防要求，不需要加設(shè)電梯和樓梯，所以在總體規(guī)劃允許高度范圍內(nèi)，盡量選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。

6層以下或高度24米以下的帶商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的均有消防要求，所以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的層數(shù)取高舍低。

7～9層或24米至32米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個檔次；13～18層以上或32米至50米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個檔次；以此類推標(biāo)準(zhǔn)依次提高，在此范圍內(nèi)層數(shù)的確定應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。

從基礎(chǔ)形式上講

就樁基而論樁間距有個最低要求，其臨界層數(shù)為7層、12層。7層以下樁間距為一個標(biāo)準(zhǔn)；7~12層樁間距為一個標(biāo)準(zhǔn)，所以在同一標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。

從預(yù)算定額角度講

從預(yù)算定額中建筑物超高費(fèi)及垂直運(yùn)輸費(fèi)用上講，其臨界層數(shù)為6層、9層、12層、15層、18層等，即6層及以下適用一個費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，7～9層為一個費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，依此類推費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)依次提高，所以應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。

規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)要求

當(dāng)然還跟房屋整體荷載及抗震等級有關(guān)，理論上說房屋越高，整體強(qiáng)度要求更高，單位平方米用鋼量及混凝土標(biāo)號越高，造價也越高。隨著建筑高度的增加，抗震等級隨之提高，這樣就導(dǎo)致配筋加大，而且建筑要按高層規(guī)范，防火，疏散，給排水，共攤面積就會增加。

從結(jié)構(gòu)形式說，要根據(jù)建筑物高度、抗震設(shè)防烈度等選擇合適的結(jié)構(gòu)體系，具體到一個建筑物，抗震設(shè)防類度、結(jié)構(gòu)形式、地基情況已經(jīng)確定，建筑高度不同，抗震等級也不同，相應(yīng)的構(gòu)造措施也不一樣，成本也會有變化。

各種結(jié)構(gòu)形式都有高度方面的限制，比如框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度為7度時，不大于24m時為三級抗震等級，大于24m為二級抗震等級，抗震等級變化，相應(yīng)的構(gòu)造措施就會變化，成本也會變化，剪力墻80米是個界限，大于80米以上又要提高一個等級。

綜合上述因素，在規(guī)劃允許的高度范圍內(nèi)合理確定建筑高度有利降低開發(fā)成本。在多個因素中找出臨界點(diǎn)的交叉點(diǎn)是必須的。

三、臨界點(diǎn)的交叉點(diǎn)

建筑層數(shù)的確定主要影響因素有四個：一是消防，二是造價，三是運(yùn)輸費(fèi)用，四是管理維護(hù)費(fèi)用。其中消防是最核心的影響因素。

多層建筑(1～6層)，6層為臨界點(diǎn)

7層由于消防的考慮，必須設(shè)置電梯，因而造價會增大很多。因6層以內(nèi)住宅的層數(shù)越多，造價越低，所以多層住宅以采用5～6層為好。4層就不好了。3層級以下就是別墅了。

小高層住宅(7～11層)，11層是臨界點(diǎn)

因?yàn)?1層及11層以下單元式住宅可不設(shè)封閉樓梯間(即消防樓梯)。11層以上就必須設(shè)，造價陡增。

高層建筑(12～18F)，18層是臨界點(diǎn)

因?yàn)?2層以上不應(yīng)少于2臺，其中還需配置一臺可容納擔(dān)架的電梯。

超高層建筑(19～30F)，30層是臨界點(diǎn)(即100米高)

因?yàn)?9層及19層以上的單元式住宅又加設(shè)防煙樓梯間。建筑高度達(dá)到或超過100米的高層民用建筑除了審批手續(xù)繁雜，建筑成本也將大幅度提升，100米高樓的消防等級必須提高一個檔次。消防成本提高不止一點(diǎn)，《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》修訂后，高層住宅已突破100米的限制，上限不再是30層。即使如此，該防火規(guī)范中以100米為分界點(diǎn)，對高樓消防提出了很多不同等級的強(qiáng)制性要求。

特別提醒

100米以內(nèi)的高樓每2～3層必須做防火墻，但是100米高樓必須每層都做防火墻；100米住宅高樓必須像辦公、商業(yè)高層建筑一樣，配備消防卷盤；建筑高度超過100米的高層建筑，除面積小于5平方米的衛(wèi)生間、廁所和不宜用水撲救的部位外，均應(yīng)設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)等，規(guī)范不一而足。一幢99米高樓與101米高樓的消防規(guī)范，在很多細(xì)節(jié)要求上都出現(xiàn)了從無到有的質(zhì)的差別。

綜合以上因素一般經(jīng)濟(jì)(即臨界)層數(shù)為6層、11層、18層、30層。一般建筑層數(shù)宜應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。

當(dāng)然，除建筑層數(shù)之外，影響建安成本的因素還有很多，主要包括了兩個階段：一是工程項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，二是工程項(xiàng)目施工階段。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段中概念方案設(shè)計(jì)，建筑物功能、大小，平面形狀等都是主要因素；建筑工程成本由材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械臺班費(fèi)、其他直接費(fèi)和現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、管理費(fèi)(間接成本)構(gòu)成，其中影響最大的是材料費(fèi)，人工費(fèi)次之。