近年來伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速成長，全國各地均不同程度地出現(xiàn)了對超高層商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)需求，其中建筑高度400米~600米的超高層項(xiàng)目有著全面興起的態(tài)勢。然而，由于時至今日國內(nèi)工程造價管理仍處于市場化改革時期，多種計價模式并存、計價制度不完善、計價依據(jù)無法完全滿足市場需要、各方主體計價行為不規(guī)范等問題仍然存在，加之450米以上超高層建筑在建設(shè)時間和地域上差異較大且數(shù)量偏少等原因，使得我國在超高層建筑工程投資管理方面始終沒有形成系統(tǒng)化的成熟經(jīng)驗(yàn)和方法。

本文通過為成都綠地中心（468米）與重慶瑞安天地（458米）提供造價咨詢服務(wù)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合全國多個500米以上超高層項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，對超高層商業(yè)建筑工程造價管理的內(nèi)容進(jìn)行分析。

超高層商業(yè)建筑造價管理的特點(diǎn)與難點(diǎn)

超高層商業(yè)建筑往往都具備建筑高度高、單體規(guī)模大、造型獨(dú)特、業(yè)態(tài)復(fù)雜、施工周期長、施工技術(shù)超常規(guī)等特點(diǎn)。因此，采用傳統(tǒng)的造價管理方法很難全面對其投資費(fèi)用進(jìn)行有效管控。

由于幾乎沒有近似項(xiàng)目可參考，在初始決策與前期設(shè)計階段，超高層項(xiàng)目總體與各子項(xiàng)工程價格的計算與目標(biāo)成本的確定，總是充斥著各種困難與不確定性，造成與之關(guān)系密切的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案比選優(yōu)化工作難以順利展開，龐大的建筑規(guī)模和高度復(fù)雜的功能需求也使建設(shè)單位很難在這一時期對整個項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的分布及功能需求做出全面深入的考察和決策。

除此以外，超高層建筑項(xiàng)目從決策到實(shí)施都有大量設(shè)計、施工、管理、采購單位參與其中，由此產(chǎn)生數(shù)以千計的合同并形成相互銜接、彼此影響的繁雜履約界面，超長的施工周期又會使合同履行雙方所承受的政策與市場風(fēng)險進(jìn)一步加大。

確定超高層商業(yè)建筑工程造價的方法

2.1與建筑超高屬性關(guān)聯(lián)度較低的工程費(fèi)用估算

通過對超高建筑綜合系統(tǒng)的分解與歸類整理可以發(fā)現(xiàn)，部分建筑子系統(tǒng)與超高層建筑的超高屬性關(guān)聯(lián)程度較低，如基坑支護(hù)與降水、總平、景觀、精裝、人防、保溫、防水、砌筑、抹灰、排管、布線等工程等均不會因?yàn)榻ㄖ叨霈F(xiàn)造價的特異性（超高降效納入措施項(xiàng)目中進(jìn)行考慮）。這意味著此類系統(tǒng)可以通過以往累積的“非超高層項(xiàng)目”造價指標(biāo)結(jié)合擬建工程初步或詳細(xì)地勘資料、項(xiàng)目開發(fā)總進(jìn)度計劃表、方案或初步設(shè)計圖紙（含業(yè)態(tài)功能定位與設(shè)計參數(shù)表）等資料對其費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)測算并取得準(zhǔn)確度較高的造價預(yù)估值。

2.2與建筑超高屬性關(guān)聯(lián)度較高的工程費(fèi)用估算

結(jié)構(gòu)、幕墻、大型設(shè)備、施工措施則是超高層項(xiàng)目工程費(fèi)用估算中真正的難點(diǎn)。顯而易見，超高層項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、立面造型、設(shè)備選型、施工措施都與常規(guī)項(xiàng)目存在重大區(qū)別，這些差異主要包括：

1）結(jié)構(gòu)主體采用的混凝土強(qiáng)度等級（標(biāo)號）超高；

2）結(jié)構(gòu)主體混凝土構(gòu)件截面尺寸超大、超厚；

3）鋼筋配置數(shù)量超密，截面配筋率與配箍率超大；

4）結(jié)構(gòu)主體采用高建鋼等特殊鋼材；

5）建筑外立面造型獨(dú)特；

6）為實(shí)現(xiàn)超高垂直運(yùn)輸而采用的超高速電梯；

7）超高建筑施工所必須采取的特殊工藝措施；

結(jié)構(gòu)、幕墻、大型設(shè)備、措施四個子系統(tǒng)是受建筑超高影響較大的專業(yè)工程，同時也是占建筑安裝工程費(fèi)用比例最大的部分，對它們進(jìn)行準(zhǔn)確的費(fèi)用測算，是合理確定超高層建筑工程造價的重要基礎(chǔ)。

（1）結(jié)構(gòu)工程費(fèi)用估算

通過對國內(nèi)已建或在建的超高層建筑進(jìn)行對比可以發(fā)現(xiàn)，“勁性鋼結(jié)構(gòu)混凝土核心筒+外框筒巨柱+伸臂鋼桁架層+帶型鋼桁架+鋼結(jié)構(gòu)塔冠”是最為主要的結(jié)構(gòu)形式。同時在抗震設(shè)防等級相同，基本風(fēng)壓荷載設(shè)計值相近的情況下，各超高層建筑勁性鋼結(jié)構(gòu)（鋼筋）混凝土構(gòu)件的體積含鋼量基本處于較為穩(wěn)定的數(shù)值浮動區(qū)間。所以，我們可以根據(jù)初步設(shè)計圖紙，通過廣聯(lián)達(dá)軟件建?？锼慊炷僚c模板工程量，再據(jù)此推算出相應(yīng)的鋼結(jié)構(gòu)（鋼筋）工程量，最終確定結(jié)構(gòu)工程總費(fèi)用。

為了確保最終估算的合理性，可采用ISM多元線性回歸分析法對測算結(jié)果進(jìn)行校核。這里需要注意的是，在使用回歸分析法時我們應(yīng)該盡量根據(jù)建筑設(shè)計參數(shù)層級選擇影響因子權(quán)重大且彼此之間無明顯制約關(guān)系的獨(dú)立性參數(shù)（圖1），以確保因變量的準(zhǔn)確性不會因?yàn)樽宰兞恐g存在高度線性相關(guān)導(dǎo)致最終檢驗(yàn)值出現(xiàn)較大誤差。

（2）幕墻工程費(fèi)用估算

在項(xiàng)目前期設(shè)計階段BIM可視化建筑模型尚未搭建完成的情況下，針對由二維平面單元式幕墻組成的異形外立面，我們可以采用設(shè)計給定坐標(biāo)點(diǎn)位參數(shù)（圖2）的方式，借助Excel軟件對其幕墻面積進(jìn)行準(zhǔn)確計算，其誤差率可以控制在2%以內(nèi)。而由三維曲面單元式幕墻組成并具備平滑過渡特征的異形外立面，則采用樓層平均斷面法對其幕墻工程量進(jìn)行匡算。兩種估算結(jié)果均可以借助方案設(shè)計階段SketchUp草圖模型的表皮材質(zhì)數(shù)量統(tǒng)計功能進(jìn)行校核。

（3）設(shè)備工程費(fèi)用估算

超高層建筑與普通項(xiàng)目在大型設(shè)備工程方面差異性較大的部分主要是超高速電梯。在項(xiàng)目的前期設(shè)計階段，設(shè)計單位已經(jīng)可以提出較詳細(xì)的電梯技術(shù)參數(shù)配置表，在結(jié)合建設(shè)單位使用需求的基礎(chǔ)上，通過市場詢價可以準(zhǔn)確的對其費(fèi)用進(jìn)行預(yù)估。

（4）措施工程費(fèi)用估算

由于各類超高層項(xiàng)目在工程界面、承包范圍、管理形態(tài)、合同模式、計價方法、清單類型、費(fèi)用歸類等方面都存在較大差異（表1），導(dǎo)致各項(xiàng)目之間措施費(fèi)用的內(nèi)涵不盡相同，加上超高層建筑數(shù)量稀少，沒有大量歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)可供分析利用。而政府所頒布建設(shè)工程定額又不適用于200米以上建筑工程項(xiàng)目措施費(fèi)用的計價，使超高層項(xiàng)目措施費(fèi)用測算難的問題變的更加突出。

針對超高層項(xiàng)目措施費(fèi)用估算問題，只能針對具體項(xiàng)目的情況，結(jié)合其工程規(guī)模、建筑特點(diǎn)、建設(shè)單位對項(xiàng)目管理的要求，將措施費(fèi)用分類進(jìn)行測算。一般情況下，我們可以將措施費(fèi)用分為如下三類：

A）組織類措施費(fèi)：與施工工藝不直接相關(guān)，但為滿足政府規(guī)定與合同約定所采取措施而產(chǎn)生的費(fèi)用。主要包括安全施工、文明施工、臨時設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、多次搬運(yùn)、夜間施工、冬雨季施工、寒暑季施工、成品保護(hù)、超高降效等。此類措施費(fèi)用有的與建造規(guī)模存在一定關(guān)系，有的與施工場地布置范圍存在一定關(guān)系，基本可以通過建造面積單方指標(biāo)、施工場地占地單方指標(biāo)、施工總進(jìn)度計劃工期指標(biāo)、工程定額對其進(jìn)行估算。

B）技術(shù)類措施費(fèi)：與施工工藝直接相關(guān)的措施費(fèi)用，可以再細(xì)分為通用性技術(shù)措施費(fèi)用，如大型設(shè)備進(jìn)出場與安拆、腳手架、模板、垂直運(yùn)輸?shù)荣M(fèi)用，以及專用性技術(shù)措施費(fèi)用，如超大混凝土的澆筑與養(yǎng)護(hù)、大型鋼結(jié)構(gòu)桁架的胎架制安拆除等。此類措施費(fèi)用與建造規(guī)模、場地布置等因素沒有直接聯(lián)系，采用單方建造指標(biāo)進(jìn)行測算往往存在較大誤差，必須根據(jù)建筑特征進(jìn)行專項(xiàng)計算。以超高建筑特有的智能頂升鋼平臺為例，根據(jù)初步設(shè)計方案中核心筒的平面布局圖，可以對鋼平臺覆蓋面積、懸掛模架系統(tǒng)覆蓋面積、頂升支撐點(diǎn)位數(shù)量進(jìn)行計算，然后據(jù)此推算鋼平臺的大致噸位數(shù)、液壓頂升設(shè)備數(shù)量（單點(diǎn)頂升重量）等重要參數(shù)。最后通過與類似參數(shù)設(shè)備進(jìn)行對比并結(jié)合市場詢價確定其費(fèi)用。

C）其他類措施費(fèi)：與施工工藝不直接相關(guān)，但根據(jù)項(xiàng)目具體情況需要采取額外措施所發(fā)生的費(fèi)用。例如為滿足建設(shè)單位創(chuàng)優(yōu)評獎要求，配合政府部門對超高層項(xiàng)目的專項(xiàng)視察，配合建設(shè)單位對重要材料設(shè)備進(jìn)行考察，樣板工程的修建與調(diào)整，特殊材料與設(shè)備檢測，配合聯(lián)動調(diào)試與開辦培訓(xùn)所發(fā)生的費(fèi)用。超高層建筑項(xiàng)目較常規(guī)工程而言，具備數(shù)量眾多且性質(zhì)特殊的配合工作，這些內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)的不同，建設(shè)要求的不同，履約條件的不同而千差萬別。此類措施費(fèi)用的確定，需要在與建設(shè)單位進(jìn)行充分溝通的基礎(chǔ)上結(jié)合項(xiàng)目的開發(fā)、管理、合約需求統(tǒng)一考慮并逐項(xiàng)計算。

降低超高層建筑工程造價的設(shè)計優(yōu)化建議

國內(nèi)外相關(guān)資料研究表明，設(shè)計階段的費(fèi)用只占工程全部費(fèi)用不到1%，但在項(xiàng)目決策正確的前提下，它對工程造價影響程度高度75%以上。超高層建筑設(shè)計相較一般工程設(shè)計而言具備難度大、專業(yè)多、范圍廣等特點(diǎn)，所以對后續(xù)造價的影響程度可能更為明顯。以鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、精裝修為重點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計優(yōu)化，可以取得很好的費(fèi)用節(jié)約效果，從而為總體費(fèi)用的控制工作創(chuàng)造有利的條件。

基于工程顧問的成本控制方法

決策階段配合建設(shè)單位合理確定需求

由于充分了解各專業(yè)工程在項(xiàng)目全壽命周期內(nèi)的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，各顧問單位可以為建設(shè)單位提供全面而專業(yè)的技術(shù)建議，減少業(yè)態(tài)定位偏差、功能需求冗余、系統(tǒng)兼容性差，運(yùn)維不經(jīng)濟(jì)等問題出現(xiàn)。根據(jù)已建超高層項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來看，前期需求的不明確是引起后續(xù)工程變更的最主要因素之一，而借助工程顧問的豐富經(jīng)驗(yàn)可以從源頭遏制這種情況發(fā)生。

設(shè)計階段提供專業(yè)顧問意見

與前期方案、后期施工圖設(shè)計單位配合，針對初始與深化設(shè)計過程中遇到的各種復(fù)雜問題，給予設(shè)計單位全面的技術(shù)支撐，彌補(bǔ)建筑設(shè)計單位在專業(yè)工程、專項(xiàng)工程以及二次深化設(shè)計方面能力和經(jīng)驗(yàn)的不足，為造價優(yōu)化過程中各種可能性想法落地創(chuàng)造有利條件。

參與評審項(xiàng)目設(shè)計階段各意向邀請招標(biāo)或競爭性談判單位所提交的初步深化設(shè)計文件，包括對不同深化設(shè)計方案提出評審意見，協(xié)助建設(shè)單位對擬選定的深化設(shè)計方案進(jìn)行再優(yōu)化。

招標(biāo)投標(biāo)階段進(jìn)行技術(shù)回標(biāo)文件評審

編制與施工圖相匹配的工程技術(shù)說明文件（工料規(guī)范），由于專業(yè)顧問所編制的工料規(guī)范涵蓋設(shè)計與工程實(shí)施過程中的各個細(xì)節(jié)，可以在很大程度上彌補(bǔ)國內(nèi)施工圖紙設(shè)計深度不足或?qū)こ淌┕ぶ笇?dǎo)意義不強(qiáng)的弱點(diǎn)，避免工程實(shí)施過程中出現(xiàn)因技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求不到位、圖紙和清單描述不精準(zhǔn)、設(shè)計和施工操作脫節(jié)等問題而引起費(fèi)用爭議。也為部分工程采用帶深化設(shè)計圖紙的總價包干合同模式創(chuàng)造可能。

對施工圖設(shè)計單位完成的施工圖紙以及初步擬定的大型設(shè)備與重要材料的規(guī)格、型號、品牌、產(chǎn)地等進(jìn)行全面評估，優(yōu)化補(bǔ)充設(shè)備與材料選型及采購品牌范圍。

工程施工階段提供配合咨詢服務(wù)

對重大設(shè)計變更（包括對變更所可能涉及新增的重大設(shè)備、高端進(jìn)口設(shè)備、工程材料）進(jìn)行評估并提出優(yōu)化意見。對重大設(shè)備在安裝、調(diào)試、聯(lián)動運(yùn)行過程中遇到的問題提供技術(shù)建議并參與施工單位上報的涉及前述事項(xiàng)的技術(shù)核定單的審核工作，避免因施工單位提出不合理技術(shù)實(shí)施方案而引起的額外費(fèi)用增加。